Das Werk bietet in dieser vollständig überarbeiteten Auflage eine wertvolle Unterstützung im Geschäftsraummietrecht. Dieses wird systematisch und praxisorientiert erläutert. Außerdem enthält das Buch eine Vielzahl an Hinweisen, Praxistipps, Checklisten und Formulierungsvorschläge.
Das Geschäftsraummietrecht ist der lukrative, aber auch risikoreiche Teil des Mietrechts: Auf der einen Seite hohe Mieteinnahmen, auf der anderen Seite existenzbedrohende Prozesse.
Der 'Neuhaus' bietet hier in der 3., vollständig überarbeiteten und erweiterten Auflage wertvolle Unterstützung. Das Geschäftsraummietrecht wird systematisch und praxisorientiert erläutert. Die gesetzlichen Neuerungen sind eingearbeitet und ergänzt durch zahlreiche Hinweise, Praxistipps, Checklisten und Formulierungsvorschläge. Noch konsequenter als bereits in den Vorauflagen wird die obergerichtliche Rechtsprechung umfassend dargestellt. Ausführliche Erläuterungen auch zu Prozessrecht und Zwangsvollstreckung, insolvenzrechtlichen Fragen sowie Gebührenrecht und Mandatsbearbeitung runden das Werk ab. Kurzum: Der 'Neuhaus' ist das komplette Werk für die mietrechtliche Praxis.
Inhaltsverzeichnis
Vorwort zur 2. Auflage. V
Vorwort zur 1. Auflage. VI
Inhaltsverzeichnis. IX
Literaturverzeichnis. XXXV
Abkürzungsverzeichnis. XLI
Teil 1: Systematische Erläuterungen
§ 1 Die Mietarten und ihre Abgrenzung. 1
I. Überblick. 1
II. Abgrenzung Wohnraum - Geschäftsraum - sonstige Räume 1
III. Abgrenzung Miete - Pacht. 2
IV. Mischmietverhältnisse/teilgewerbliche Nutzung. 3
1. Differenzierung Wohn- und Geschäftsraummiete. 3
2. Zulässige Nutzung des Wohnraums zu gewerblichen Zwecken. 6
a) Überblick. 6
b) Berufsausübung trotz reiner Wohnraummiete. 7
c) Ansprüche des Vermieters. 8
V. Gewerbliche Zwischenvermietung. 11
VI. Mietgarantie. 11
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 12
1. Checkliste: Prüfung des Vertragstyps bei Mischmietverhältnissen. 12
2. Formulierungsvorschlag zum Mischmietverhältnis bei überwiegend beruflicher Nutzung. 13
3. ABC zur Prostitution in Mietwohnungen. 14
§ 2 Öffentlich-rechtliche Besonderheiten der Geschäftsraummiete. 19
I. Zweckentfremdungsverbot. 19
1. Rechtsgrundlagen. 19
2. Betroffenheit einer Wohnung. 19
3. Erlaubniserteilung. 22
4. Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot. 23
II. Bauplanungsrechtliche Vorschriften. 24
1. Problematik. 24
2. Nutzungsänderung. 24
a) Begriff der Nutzungsänderung. 24
b) Zulässigkeit der Nutzungsänderung. 25
3. Nutzungsänderung durch neuen Bebauungsplan? 26
4. Sonstiges. 27
III. Mietrechtliche Folgen öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse und -beschränkungen. 27
IV. Abdingbarkeit und Abwälzung auf den Mieter. 28
V. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zur Einholung behördlicher Genehmigungen etc. durch den Mieter. 29
§ 3 Allgemeine Geschäftsbedingungen in der Geschäftsraummiete. 30
I. Überblick. 30
II. Abgrenzung AGB - Individualvereinbarungen. 31
III. Prüfung von AGB. 33
IV. Generalklausel. § 307 BGB. 33
V. Überraschende oder mehrdeutige Klauseln. 34
VI. Rechtsfolgen unwirksamer Formularklauseln. 35
VII. Beweislast. 36
VIII. Arbeits- und Beratungshilfen. 37
1. Formulierungsvorschlag zur Wirksamkeit von Vertragsbestimmungen. 37
2. ABC zu AGB in der Geschäftsraummiete. 37
§ 4 Vertragsabschluss und Form des Mietvertrages. 58
I. Einführung. 58
II. Letter of Intent. 58
III. Vorvertrag. 59
1. Begriff und Regelungsinhalt. 59
2. Klage aus dem Vorvertrag auf Abschluss des Hauptvertrages. 60
IV. Vertragsangebot und -annahme. 61
V. Verschulden bei Vertragsverhandlungen. 62
VI. Gesetzliche Form des Vertrages. 63
1. Einführung. 63
2. Auswirkungen der Mietrechtsreform auf die Schriftform 64
3. Voraussetzungen der gesetzlichen Schriftform. 66
a) Unterzeichnung der gesamten Urkunde. 66
b) Beurkundung des wesentlichen Vertragsinhalts. 68
c) Einheitliche Urkunde. 69
d) Sonderfall: Verspätete Annahme des Vertragsangebotes. 71
e) Sonderfall: Nachträgliche Änderungen/Ergänzungen des ursprünglich formwirksamen Vertrages. 72
f) Zusammenfassung der Auflockerungsrechtsprechung und Ausblick. 74
4. Rechtsfolgen eines Formmangels. 74
5. Berufung auf den Formmangel als Verstoß gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB. 75
VII. Vertraglich vereinbarte Form des Vertrages. 76
VIII. Doppelvermietung. 77
IX. Arbeits- und Beratungshilfen. 78
1. Formulierungsvorschläge. 78
a) Vereinbarte Schriftform. 78
b) "Heilungsklausel". 78
2. Checklisten. 78
a) Grobprüfung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses. 78
b) Entwurf von langfristigen Verträgen zur Umgehung von Schriftformproblemen. 78
c) Prüfung/Auslegung von bestehenden Verträgen zum Thema Einheitlichkeit der Vertragsurkunde. 79
§ 5 Parteien des Mietvertrages. 79
I. Überblick. 79
II. Natürliche Personen/Einzelkaufmann. 80
III. GbR. 80
IV. KG/OHG. 82
V. Juristische Personen und persönliche Haftung der Gesellschafter/Geschäftsführer. 82
VI. Sonderfälle. 84
1. "Vorausschauende" Mieter. 84
2. Personenmehrheiten. 85
3. Rechtsform- und Gesellschafteränderungen, Umwandlung. 86
a) Überblick. 86
b) Typische Fälle. 87
4. Nachhaftung von Gesellschaftern, Haftung neu eintretender Gesellschafter. 88
5. Veräußerung eines Betriebes. 89
6. Nicht- und Mit-Unterzeichner. 89
7. Vertrag mit Nicht-Eigentümern bzw. nur einem von mehreren Eigentümern. 90
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 90
1. Formulierungsvorschlag zur Rechtsformänderung (Zustimmungsvorbehalt). 90
2. Tabelle zu Vertretungsverhältnissen. 91
§ 6 Mietobjekt. 92
I. Einführung. 92
II. Flächenberechnung. 92
1. Problem. 92
2. Berechnungsmethoden. 92
III. Außenfassade und Werbeanlagen. 94
IV. Aus- und Umbauten. 94
V. Behördliche Genehmigungen. 94
VI. Betriebspflicht. 95
1. Begriff und Umfang der Betriebspflicht. 95
2. Vereinbarung der Betriebspflicht. 96
a) Ausdrückliche Vereinbarung. 96
b) Konkludente Vereinbarung. 97
c) Vereinbarte Umsatzmiete als konkludente Betriebspflicht. 97
d) Sanktionierung einer Betriebspflichtverletzung. 97
e) AGB-Wirksamkeit und Kombination mit "gefährlichen" anderen Vertragsklauseln. 98
f) Betriebspflicht nach Kündigung/Beendigung des Mietverhältnisses. 99
3. Ansprüche bei Verletzung der Betriebspflicht. 100
4. Gerichtliche Durchsetzung von Vermieteransprüchen 101
5. Gebührenstreitwert. 102
VII. Vermietung vom Reißbrett/Vermietung vor Bezugsfertigkeit 103
1. Ausgangslage. 103
2. Hauptproblem: verzögerte Fertigstellung. 103
VIII. Verzögerte Übergabe durch nicht räumenden Vormieter. 104
IX. Arbeits- und Beratungshilfen. 105
1. Formulierungsvorschläge zu Flächenvereinbarungen 105
a) Flächenvereinbarung mit Circa-Wert und Anpassungsklausel mit Spielraum. 105
b) Flächenvereinbarung mit exaktem Wert nach der gif-Methode und Anpassungsklausel mit Spielraum. 105
2. Formulierungsvorschläge zur Betriebspflicht. 106
a) Vereinbarung einer Betriebspflicht für ein Ladengeschäft (einfache Variante). 106
b) Vereinbarung einer Betriebspflicht für ein Ladengeschäft (insbesondere für Shopping-Center) 106
c) Vertragsstrafe etc. bei verletzter Betriebspflicht. 107
3. ABC. 107
a) ABC zur Betriebspflicht. 107
b) ABC zur Vermietung vom Reißbrett. 109
§ 7 Mietzeit. 112
I. Verträge von bestimmter und unbestimmter Dauer. 112
II. Stillschweigende Vertragsverlängerung, § 545 BGB. 113
III. Verlängerungsklauseln. 115
1. Unechte Befristung. 115
2. Optionsrecht. 116
a) Begriff. 116
b) Inhalt der Option. 116
c) Ausübung der Option. 117
d) Inhalt der Vertragsfortsetzung. 117
e) Nichtausübung der Option. 118
3. Vormietrecht. 118
IV. Arbeits- und Beratungshilfen. 119
1. Formulierungsvorschlage. 119
a) Vertrag von bestimmter Dauer. 119
b) Vertrag von bestimmter Dauer mit Verlängerungsklausel. 119
c) Vertrag von bestimmter Dauer mit Optionsrecht. 120
2. Checklisten. 120
a) Zeittypen von Mietverträgen. 120
b) Ausstiegsmöglichkeiten aus Zeitmietverträgen. 121
c) Vertragsverlängerung nach § 545 BGB. 121
d) Verlängerungsklauseln. 121
§ 8 Miete und Mietzahlung. 122
I. Einführung. 122
II. Mietarten. 123
1. Festmiete. 123
2. Umsatzmiete. 123
a) Begriff. 123
b) Vertragliche Vereinbarung. 123
c) Risiken und Probleme. 124
d) Umsatzermittlung. 124
e) Vertraglich eindeutige Definition. 125
f) Klagemöglichkeiten des Vermieters. 126
g) Sonstiges. 126
3. Flächenmiete. 127
4. Staffelmiete. 127
III. Grenzen der Miethöhe. 127
1. Mietpreisüberhöhung, § 4 WiStG. 127
2. Mietwucher, § 291 StGB. 128
3. Sittenwidrigkeit, § 138 BGB. 129
a) Objektiver Tatbestand: auffälliges Missverhältnis 129
b) Subjektiver Tatbestand: verwerfliche Gesinnung. 131
c) Rechtsfolgen. 132
IV. Umsatzsteuer. 132
1. Allgemeines. 132
2. Zulässigkeit der Option zur Umsatzsteuer. 133
3. Ausübung der Option (= Verzicht auf die Steuerbefreiung). 134
4. Vertragliche Vereinbarungen. 135
5. Ansprüche der Parteien. 136
6. Umsatzsteuer auf Schadensersatz. 136
V. Fälligkeit der Miete/Verzug. 137
1. Fälligkeitszeitpunkt. 137
2. Verzug. 138
3. Höhe der Verzugszinsen. 139
a) Gesetzliche Verzugszinsen seit 1.1.2002. 139
b) Gesetzliche Verzugszinsen vor dem 1.1.2002. 140
c) Vertraglich vereinbarte Verzinsung. 141
d) Prozesszinsen. 141
4. Vertragsklauseln zur Mietzahlung. 141
VI. Gegenseitigkeitsverhältnis von Miete und Gebrauchsüberlassung. 142
VII. Abbuchungserpflichtung und Einziehungsermächtigung 142
VIII. Arbeits- und Beratungshilfen. 143
1. Formulierungsvorschlage zu den Mietarten. 143
a) Kaltmiete und Fälligkeit. 143
b) Umsatzmiete. 144
c) Flächenmiete (quadratmeterbezogene Miete). 146
d) Umsatzsteuer. 147
aa) Wechsel zur Umsatzsteuer. 147
bb) Schutzklausel für den Vermieter. 147
2. Checkliste: Umsatzmiete. 147
§ 9 Betriebskosten. 148
I. Begriff und anwendbare Rechtsvorschriften. 148
II. Verschiedene Mietarten/Begriffe/Definitionen. 149
III. Umlage auf den Mieter. 150
IV. Wirtschaftlichkeitsgebot. 153
V. Überblick über einzelne "streitanfällige" Positionen. 154
1. Grundsteuer. 154
2. Verwaltungskosten. 154
3. Hauswart/Hausmeister. 156
4. Fahrstuhlkosten. 157
5. Sperrmüll/"wilder Müll". 158
6. Sonstige Betriebskosten. 158
VI. Neue Betriebskosten. 161
VII. Umlageschlüssel. 162
VIII. Betriebskostenabrechnung. 163
1. Ordnungsgemäße Abrechnung. 163
2. Fälligkeit der Abrechnung. 163
3. Belegeinsicht. 165
4. Ausschluss späterer Einwendungen gegen die Abrechnung. 165
IX. Fälligkeit von Betriebskostennachzahlungen. 166
1. Fälligkeitsvoraussetzungen. 166
2. Fälligkeit und Prozessrecht, insbesondere Berufungsverfahren. 167
a) Bei fehlender Fälligkeit: Abweisung als "derzeit unbegründet". 167
b) Neue Rechnung = neuer Streitgegenstand? 167
c) Hinweispflichten des Gerichts, § 139 ZPO. 169
X. Ausschluss von Betriebskostennachzahlungen. 169
XI. Arbeits- und Beratungshilfen. 170
1. Formulierungsvorschläge zur Umlage der Betriebskosten. 170
a) Umlage der Betriebskosten auf den Mieter. 170
b) Umlage neuer Betriebskosten. 172
2. Checkliste: Wirksame Erhöhung einer Betriebskostenpauschale. 173
3. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten. 174
§ 10 Mieterhöhung. 179
I. Überblick. 179
II. Mieterhöhung durch nachträgliche Vereinbarung. 179
III. Änderungskündigung. 180
IV. Mieterhöhung durch vertragliche Vereinbarung. 180
V. Staffelmietvereinbarung. 180
VI. Automatische Wertsicherungsklausel. 182
1. Überblick. 182
2. Erforderlichkeit einer Genehmigung. 184
3. Nicht genehmigungsfähige Klauseln. 185
4. Konkrete Umbasierung. 186
5. Rechtsfolgen nicht genehmigungsfähiger Klauseln. 187
6. Behandlung von Alt-Klauseln mit nicht mehr existierenden Indizes. 188
VII. Leistungsvorbehalts- bzw. Anpassungsklausel. 189
1. Überblick. 189
2. Klauselinhalt. 189
3. Ungenaue Klauseln. 191
4. Gutachter- und Schiedsklausel. 192
5. Verknüpfung mit anderen Klauselarten. 193
VIII. Spannungsklausel. 193
IX. Umsatz- und Gewinnbeteiligungsklauseln. 193
X. Preis- und Kostenelementeklausel. 194
XI. Neuverhandlungsklauseln. 194
XII. Änderung von Vorauszahlungsbeträgen. 194
XIII. Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen. 195
XIV. Arbeits- und Beratungshilfen. 196
1. Formulierungsvorschläge. 196
a) Staffelmiete. 196
aa) Vereinbarung eines Erhöhungsbetrages. 196
bb) Vereinbarung einer Erhöhungsquote. 196
b) Automatische Wertsicherung. 196
c) Leistungsvorbehalts- bzw. Anpassungsklausel. 199
d) Änderung von Nebenkostenvorauszahlungen. 200
e) Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen 200
f) Mieterhöhung wegen anderer zweckmäßiger Maßnahmen. 201
2. Checklisten zu Mieterhöhungsmöglichkeiten. 201
a) Mieterhöhung durch nachträgliche Vereinbarung. 201
b) Änderungskündigung. 201
c) Mieterhöhung durch vertragliche Vereinbarung. 201
§ 11 Gewährleistung und Mängel. 203
I. Systematik der mietrechtlichen Gewährleistung. 203
1. Überblick. 203
2. Mögliche Rechtsfolgen eines Mangels oder Fehlens zugesicherter Eigenschaften. 205
II. Mietminderung. 206
1. Gesetzliche Grundlagen/Begriff des Mangels. 206
2. Arten von Mängeln. 207
3. Zugesicherte Eigenschaft, § 536 Abs. 2 BGB. 210
4. Anzeigepflicht des Mieters. 211
5. Berechnung und Höhe der Minderung. 211
6. Ausschluss/Verwirkimg des Minderungsrechts. 212
a) Unerheblichkeit des Mangels. 212
b) Kenntnis des Mangels. 213
c) Vorbehaltlose Zahlung der Miete. 214
7. Vertragliche Beschränkungen des Minderungsrechts. 215
8. Zurückbehaltungsrecht/Druckzuschlag. 216
9. Taktische Hinweise zum Zurückbehaltungs- und Minderungsrecht. 216
10. Häufige Streitfälle. 218
a) Enttäuschte (Gewinn-)Erwartungen. 218
b) Raumtemperatur: zu heiße/zu kalte Geschäftsräume 219
c) Bauarbeiten. 222
d) Abweichungen zwischen tatsächlicher und vertraglicher Größe/Flächenabweichungen. 224
aa) Kleinere Flächen als angenommen. 224
bb) Größere Flächen als angenommen. 228
III. Rechtsmangel. 229
IV. Sonderfall: zerstörte Gebäude bzw. Räume. 230
1. Ausgangslage. 230
2. Gewährleistungsrecht. 231
3. Unmöglichkeit. 231
a) Anfängliche Unmöglichkeit. 231
b) Nachträgliche Unmöglichkeit. 232
V. Schmerzensgeld bei Körperschäden. 233
VI. Prozessuales Vorgehen bei Mängeln des Mietobjekts. 235
1. Vermietersicht. 235
2. Mietersicht. 236
VII. Darlegungs- und Beweislast. 237
§ 12 Vertragliche Häftlingsvereinbarungen. 238
I. Haftung des Vermieters. 238
1. Problematik. 238
2. Haftungsvereinbarungen über Mängel. 239
3. Haftungsvereinbarungen bezüglich Unmöglichkeit ("Wiederherstellungsklauseln"). 242
4. Haftungsvereinbarungen über die Verkehrssicherungspflicht. 243
II. Haftung des Mieters. 244
III. Arbeits- und Beratungshilfen. 245
1. Formulierungsvorschlag zu Gewährleistungs- und Haftungsklauseln. 245
2. Formulierungsvorschläge für Wiederaufbauklauseln 246
3. Formulierungsvorschlag für bei Mietbeginn bekannte Mängel (hier: Baumaßnahmen). 248
§ 13 Aufrechnungsrecht und vertragliche Ausschlussklauseln. 249
I. Überblick. 249
II. Vertragliche Vereinbarungen. 249
1. Generelle Aufrechnungsverbote. 249
2. Beschränkung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche. 249
3. Aufrechnung erst nach vorheriger Ankündigung. 250
4. Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsausschluss. 251
5. Kombination mit sonstigen Ausschlüssen. 251
III. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zu Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht, Minderung. 251
§ 14 Mietzweck und Konkurrenzschutz. 252
I. Mietzweck. 252
II. Konkurrenzschutz. 253
1. Überblick. 253
2. Umfang des Konkurrenzschutzes. 254
a) Tätigkeitserweiterungen des Mieters. 255
b) Haupt- und Nebenartikel. 255
c) Konkurrenzschutz bei Supermärkten. 256
3. Räumlicher Geltungsbereich. 257
4. Vorvertragliche Pflichten des Vermieters, Vereinbarung des Konkurrenzschutzes. 257
5. Ansprüche bei Konkurrenzschutz. 259
6. Taktische Hinweise. 261
7. Prozessuale Überlegungen. 262
a) Substanziierter Vortrag. 262
b) Klageanträge. 263
III. Arbeits- und Beratungshilfen. 264
1. Formulierungsvorschläge. 264
a) Ausschluss von Konkurrenzschutz. 264
b) Kurzfassung einer Konkurrenzschutzklausel. 264
c) Umfassende Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters mit ausreichender Konkretisierung. 265
d) Rechtsfolgenvereinbarung bei Verstößen. 265
e) Untervermietung. 266
f) Sortimentserweiterungen oder -änderungen. 266
g) Klageanträge des Mieters wegen Konkurrenz. 266
2. Checklisten. 267
a) Checkliste: Prüfung von Konkurrenzschutzansprüchen. 267
b) Checkliste: Vertragsgestaltung. 267
3. ABC zum Konkurrenzschutz. 268
a) Mietverträge ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel. 268
b) Mietverträge mit ausdrücklicher Konkurrenzschutzklausel. 276
4. ABC der Klauseln zum Konkurrenzschutz. 282
§ 15 Bauliche Veränderungen. 286
I. Ausgangslage und Begriff. 286
II. Zustimmung des Vermieters. 287
1. Rückbauverpflichtung am Mietende bei Zustimmung 287
2. Schweigen als Zustimmung. 287
III. Ansprüche bei Verstößen. 288
1. Ansprüche des Vermieters. 288
2. Ansprüche des Mieters. 288
IV. Vertragliche Vereinbarungen. 289
V. Arbeits- und Beratungshilfen. 289
1. Formulierungsvorschlag zu baulichen Veränderungen (allgemein). 289
2. Formulierungsvorschlag zu baulichen Veränderungen (bei Übergabe des Objekts, konkret geregelt). 290
3. Checkliste: Vertragliche Vereinbarungen bei baulichen Veränderungen. 290
§ 16 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung. 291
I. Einführung. 291
II. Schönheitsreparaturen. 292
1. Ausgangslage. 292
2. Begriff und vertragliche Vereinbarungen. 292
3. Wann muss renoviert werden? 293
4. Renovierung bei Auszug. 294
5. Art und Weise der Ausführung. 295
6. Ansprüche bei unterlassenen Arbeiten. 295
a) Noch bestehendes Mietverhältnis. 295
b) Beendetes Mietverhältnis. 296
7. Verjährung der Ansprüche. 298
III. Instandhaltung und Instandsetzung. 299
1. Begriff. 299
2. Vertragliche Vereinbarungen. 299
a) Grenzen der Abwälzung. 299
b) Wartungsarbeiten. 300
c) Höchstbelastungsgrenzen. 301
d) Zustand bei Mietbeginn. 301
IV. Umsatzsteuer auf Schadensersatz. 302
V. Arbeits- und Beratungshilfen. 302
1. Formulierungsvorschläge für Schönheitsreparaturen 302
a) Laufende Renovierungen und Endrenovierung. 302
b) Bodenbelagsklausel. 303
c) Abfindungsklausel. 303
2. Formulierungsvorschläge für Instandhaltung und Instandsetzung. 304
a) Allgemeine Klausel. 304
b) Differenzierte Klausel. 304
§ 17 Untermiete. 305
I. Begriff und Gesetzeslage. 305
II. Sonderkündigungsrecht gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB, Untermietfalle. 305
III. Verweigerung der Untermieterlaubnis. 306
IV. Vertragliche Vereinbarungen im Hauptmietvertrag. 308
V. Rechtsverhältnis Mieter - Untermieter. 309
1. Vertragsabschluss und -gestaltung. 309
2. Kündigung und Haftung. 310
3. Prüfung eines Untermietvertrages/AGB-Problematik. 310
VI. Rechtsverhältnis Vermieter - Untermieter. 311
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 312
1. Formulierungsvorschlag für erlaubte Untervermietung. 312
2. Formulierungsverschlag für ausgeschlossene Untervermietung. 313
3. Formulierungsvorschlag für einen Untermietvertrag 313
§ 18 Sicherheiten und Vertragsstrafe. 314
I. Varianten der Sicherheitsstellung. 314
II. Kaution. 314
1. Vertragliche Vereinbarung. 314
2. Fälligkeit. 315
3. Anlageverpflichtung des Vermieters. 316
4. Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses 317
5. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution. 318
6. Vermieterwechsel und Kaution. 319
7. Pfändung der Kaution. 321
III. Bürgschaften. 321
1. Überblick. 321
2. Risiken. 322
3. Formelle Voraussetzungen. 323
4. Einreden. 324
5. Bürgschaft auf erstes Anfordern. 325
6. Ende des Mietverhältnisses/Herausgabe der Bürgschaftserklärung. 326
7. Verjährung im Verhältnis Vermieter - Mieter. 327
IV. Vermieterpfandrecht. 329
1. Umfang des Pfandrechts. 329
2. Entstehen des Pfandrechts. 330
3. Untergang. 330
4. Verwertung. 331
5. Vertragsgestaltung. 331
V. Vertragsstrafenregelungen. 332
VI. Arbeits- und Beratungshilfen. 333
1. Formulierungsvorschläge. 333
a) Sicherheiten (Schwerpunkt Barkaution). 333
b) Sicherheiten (Schwerpunkt Bürgschaft). 334
c) Inanspruchnahme der Bürgschaft bei Vertretung des Vermieters. 335
d) Ausübung des Vermieterpfandrechts. 336
2. Checklisten. 337
a) Mögliche Sicherheiten. 337
b) Kaution. 337
c) Bürgschaften. 338
§ 19 Versicherungen. 338
I. Überblick. 338
II. Versicherungspflicht des Mieters. 340
III. (Teil-)Zerstörung des Gebäudes. 340
IV. Repräsentantenstellung des Mieters. 340
V. Ansprüche des Versicherers gegen den Mieter. 341
VI. Umlagefähigkeit von Versicherungsprämien. 343
VII. Leistungsfreiheit des Versicherers. 343
VIII. Rechtsschutzversicherungen. 344
IX. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zum Abschluss von Versicherungen. 344
§ 20 Kündigung, Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses. 345
I. Einführung. 345
II. Allgemeines zur Kündigung. 346
1. Kündigungserklärung. 346
2. Form der Kündigung. 348
3. Zugang. 349
a) Art des Zugangs. 349
b) Nachweis des Zugangs. 351
c) Bestrittener Zugang und Beweis des ersten Anscheins. 353
d) Einwurf-Einschreiben. 354
e) Zustellung an Gesellschaft durch Zustellung an Geschäftsführer privat. 356
f) Arglistige Zustellungsvereitelung. 356
g) Zustellungsauslagen als ersetzbarer Schaden. 356
4. Sonderprobleme (Bevollmächtigte, Personenmehrheiten). 357
III. Ordentliche Kündigung. 359
1. Kündigungsgrund. 359
2. Kündigungsfrist. 359
IV. Fristlose Kündigung. 360
1. Allgemeines. 360
2. Generalklausel, § 543 Abs. 1 BGB. 361
3. Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs, §§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 578 Abs. 2 BGB. 364
4. Gesundheitsgefährdung, §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB 365
5. Vertragswidriger Gebrauch, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 366
a) Überblick. 366
b) Begriff des vertragswidrigen Gebrauchs. 366
c) Erheblichkeit. 367
6. Erhebliche Gefährdung der Mietsache, § 543 Abs, 2 Nr. 2 1. Alt. BGB. 367
7. Abmahnung. 368
8. Zahlungsverzug des Mieters, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. 369
a) Überblick. 369
b) § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB. 369
c) § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB. 370
d) Verzug des Mieters. 370
e) Art des Rückstandes. 371
f) Erforderlichkeit einer Abmahnung. 371
g) Ansprüche des Vermieters. 372
h) Vertragliche Kündigungsvereinbarungen. 372
9. Sonderkündigungsrechte. 373
10. Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter bei verschuldeter Mieterkündigung. 375
V. Beendigungsgrund Zeitablauf. 375
VI. Beendigungsgrund Anfechtung des Mietvertrages. 376
1. Einführung. 376
2. Besonderheiten beim Mietvertrag. 376
a) Vorrang der §§ 535 ff. BGB? 376
b) Rückwirkende Nichtigkeit? 378
3. Tatbestand der arglistigen Täuschung. 378
4. Irrtum nach § 119 Abs. 2 BGB. 381
VII. Beendigungsgrund Aufhebungsvertrag. 381
VIII. Beendigung durch Verwaltungsakt. 383
IX. Ansprüche bei vorzeitiger Vertragsbeendigung/Mietausfallschaden. 384
1. Anspruch aus §§ 280, 241 BGB. 384
2. Anspruchsumfang. 384
a) Ansprüche des Vermieters. 384
b) Ansprüche des Mieters. 385
3. Fälligkeit des Anspruchs. 385
4. Ansprüche bei Auszug ohne Kündigung. 386
5. Prozessuales/Darlegungs- und Beweislast. 387
X. Arbeits- und Beratungshilfen. 388
1. Checklisten. 388
a) Typische Fehler bei der Kündigung von Geschäftsraummietverhältnissen. 388
b) Mietaufhebungsvertrag. 391
2. Formulierungsvorschlag für einen Mietaufhebungsvertrag. 392
§ 21 Rückgabe des Mietobjekts, Rückbaupflichten und Nachmieter/Ersatzmieter/Mietnachfolger. 393
I. Rückgabe des Mietobjekts. 393
1. Überblick. 393
2. Rückgabetermin. 394
3. Ansprüche des Vermieters, insbesondere auf Nutzungsentschädigung. 395
4. Übergabe- bzw. Abnahmeprotokoll. 396
II. Rückbauverpflichtung und Schadensbeseitigungspflicht des Mieters. 397
1. Überblick. 397
2. Anspruchsumfang. 399
3. Entfall der Rückbaupflicht. 399
4. Vermieterpflichten bei unvollständiger Räumung. 400
III. Nachmieter, Ersatzmieter. Mietnachfolger. 401
1. Überblick. 401
2. Mietvertrag ohne Nachmieterklausel. 401
3. Mietvertrag mit Nachmieterklausel. 402
IV. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zur Nachmietergestellung. 403
§ 22 Veräußerung des Mietobjekts. 403
I. Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB. 403
II. Sonderprobleme des § 566 BGB. 405
1. Schriftform, § 550 BGB. 405
2. Befreiende Zahlung der Miete. 405
3. Wer hat die Nebenkosten abzurechnen? 405
4. Übergang von Sicherheitsleistungen. 407
5. Kündigung des Mietverhältnisses. 408
6. Gewerbliche Zwischenvermietung. 409
III. Arbeits- und Beratungshilfen - Checkliste: Eigentumswechsel i.S.d. § 566 BGB. 409
§ 23 Verjährung. 410
I. Überblick. 410
II. Verjährung von Vermieteransprüchen. 411
III. Verjährung von Mieteransprüchen. 414
IV. Rechtsfolgen der Verjährung/Einrede der Verjährung. 416
1. Einrede der Verjährung. 416
2. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung. 417
3. Leistungsrückforderung und Verjährung. 418
V. Verjährungstatbestände. 418
1. Überblick. 418
2. Regelmäßige Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB. 419
a) §§ 195. 199 Abs. 1 BGB. 419
b) § 199 Abs. 2 - 4 BGB. 421
3. Verjährung nach § 548 BGB. 422
4. Übergangsvorschriften, Art. 229 §§ 5, 6 EGBGB. 423
VI. Hemmung und Neubeginn (Unterbrechung) der Verjährung nach neuem und alten Recht. 424
1. Überblick. 424
2. Hemmung durch Verhandeln, § 203 BGB. 426
3. Hemmung durch Klageerhebung, § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB. 429
4. Hemmung durch Mahnverfahren. § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB. 430
5. Hemmung durch Selbständiges Beweisverfahren, § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB. 433
6. Neubeginn der Verjährung durch Anerkenntnis, § 212 BGB. 435
VII. Vereinbarungen über die Verjährung, § 202 BGB. 435
VIII. Verwirkung. 436
IX. Arbeits- und Beratungshilfen. 437
1. Checkliste: Prüfung/Beachtung der Verjährung. 437
2. Checkliste: Prüfung des Verjährungsbeginns gem. §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. 438
§ 24 Prozessrecht. 439
I. Gerichtliche Zuständigkeit. 439
II. Darlegungs- und Beweislast. 440
III. Hilfsanträge. 441
IV. Urkundenprozess. 441
V. Besonderheiten bei Räumungsklagen. 442
1. Vorbereitung einer Räumungsklage. 442
2. Sinnvoll: Splitting von Räumungs- und Zahlungsanspruch. 443
3. Klageantrag und Tenor. 444
4. Klage auf künftige Leistung bzw. künftige Räumung 444
5. Sofortiges Anerkenntnis des Mieters. 445
VI. Einstweiliger Rechtsschutz. 445
1. Voraussetzungen einer einstweilige Verfügung/Verfahrensablauf. 445
2. Fallgruppen/Praxisbeispiele. 447
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 450
1. Formulierungsvorschläge. 450
a) Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bei drohender Doppelvermietung. 450
b) Zusätzlicher Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ohne mündliche Verhandlung. 450
c) Zusätzlicher Antrag auf Festsetzung eines Ordnungsgeldes. 451
2. Checkliste: Räumungsklage. 451
§ 25 Zwangsvollstreckung, Vollstreckungsschutz und Zwangsverwaltung. 452
I. Räumungsvollstreckung, § 885 ZPO. 452
1. Räumungstitel. 452
2. Vollstreckung gegen nicht-titulierte Dritte (Untermieter etc.). 453
3. Ablauf der Vollstreckung. 453
4. Befugnisse und Verpflichtungen des Gerichtsvollziehers 454
II. Vollstreckungsschutz. 456
1. Schutz gem. § 721 ZPO. 456
2. Schutz gem. § 765a ZPO. 456
a) Überblick. 456
b) Antrag und Frist. 457
c) Materielle Voraussetzungen. 458
d) Einstweilige Anordnung. 459
e) Rechtsmittel, Kosten. 460
3. Schutzantrag gem. § 712 Abs. 1 ZPO. 460
4. Anwaltshaftung bei unzureichendem Vollstreckungsschutz. 461
III. Zwangsverwaltung. 461
1. Überblick. 461
2. Zahlungen des Mieters. 462
3. Sonderproblem: Abrechnung der Nebenkosten. 463
4. Sonderproblem: Abrechnung der Kaution. 463
IV. Arbeits- und Beratungshilfen. 464
1. Formulierungsvorschläge. 464
a) Notarielle Unterwerfungsklausel zur Räumungsvollstreckung bei feststehender Mietzeit 464
b) Notarielle Unterwerfungsklausel zur Räumungsvollstreckung bei unbefristetem Mietvertrag. 464
c) Mandantenschreiben zur Räumungsvollstreckung 464
d) Antrag auf Verwertung von Pfand- und Räumungsgut nach § 885 Abs. 4 ZPO. 465
2. Checkliste: Räumungsvollstreckung. 466
§ 26 Insolvenz und Geschäftsraummiete. 468
I. Allgemeines zur InsO. 468
II. Insolvenz des Mieters. 469
1. Eröffnungsverfahren. 469
a) Kein außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter. 469
b) Kündigungssperre für Zahlungsrückstände vor Insolvenzantrag. 470
c) "Starker", "halbstarker" und "schwacher" vorläufiger Insolvenzverwalter. 470
2. Eröffnetes Verfahren. 472
a) Insolvenzforderungen und Masseverbindlichkeiten 472
b) Rücktritt vom Vertrag und Sonderkündigungsrecht 473
c) Vermieterpfandrecht. 474
3. Antragsänderung bei Mieterinsolvenz im laufenden Rechtsstreit. 474
III. Insolvenz des Vermieters. 475
IV. Gestaltungsspielräume. 476
V. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zur Umstellung des Klageantrags auf den gem. § 80 Abs. 1 InsO prozessführungsbefugten Insolvenzverwalter. 477
§ 27 Gegenstands- und Streitwert/Honorarfragen. 477
I. Überblick. 477
II. Streitwertbestimmung. 478
III. Spezialfragen zum Anwaltshonorar. 479
1. Kündigung und nachfolgender Räumungsrechtsstreit: Anrechnung der Gebühren? 479
2. Gegenstands-/Streitwert bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen. 482
3. Erstattungsansprüche gegenüber dem Gegner. 482
4. Vergütungsvereinbarungen. 484
5. Entwurf eines Miet- oder Pachtvertrags. 485
6. Vertretung von BGB-Gesellschaften. 487
IV. Arbeits- und Beratungshilfen. 488
1. Formulierungsvorschläge. 488
a) Rechtsschutzabrechnung (Räumungsklage nach erfolgter Kündigung). 488
b) Abrechnung gegenüber Rechtsschutzversicherern (Erläuterung zum Gegenstandswert bei geprüfter Nebenkostenabrechnung). 489
c) Vergütungsvereinbarung. 489
2. ABC der Streitwerte. 491
§ 28 Besondere Vertragstypen. 498
I. Einkaufszentren/Shopping-Center. 498
1. Einführung. 498
2. Branchenmix. 498
3. Werbegemeinschaften. 499
a) Begriff. 499
b) Verpflichtungen im Mietvertrag. 499
4. Center-Manager. 500
5. Vertragsgestaltung. 501
a) Aufbau. 501
b) Veredelter Rohbau. 501
c) Vertragsdauer. 501
d) Miethöhe. 501
e) Betriebspflicht. 501
f) Konkurrenzschutz. 502
6. Enttäuschte Umsatzerwartungen. 502
II. Arzt- und Zahnarztpraxen. 504
1. Problematik. 504
2. Eignung der Mieträume. 504
3. Bauliche Veränderungen/Umbauten. 505
4. Hinweisschilder. 505
5. Mietzweck. 506
6. Umsatzsteuer. 506
7. Vermieterpfandrecht. 506
8. Untervermietung/Praxiserweiterung. 506
9. Sondermüll etc. 507
10. Betreten des Mietobjekts durch den Vermieter. 507
11. Sonderkündigungsrecht bei Berufsunfähigkeit, längerer Arbeitsunfähigkeit etc. 508
12. Konkurrenzschutz. 510
13. Auflösende Bedingungen. 510
III. Andere Freiberufler. 510
IV. Gaststätten. 511
§ 29 Praxistipps zur vertraglichen Sicherung von Mietforderungen, Mandatsbearbeitung und Vertragsgestaltung, Durchsetzung von Mietforderungen. 511
I. Vertragliche Sicherung von Mietforderungen. 511
1. Checkliste: Vor Abschluss des Mietvertrages. 511
2. Checkliste; Abschluss des Mietvertrages/Vertragsgestaltung. 512
II. Bearbeitung eines Vertragsmandats - Grundlagen. 513
III. Checklisten Vertragsgestaltung. 514
1. Vorfragen. 514
2. Mietobjekt. 514
3. Miete. 515
4. Vertragsdurchführung/-abwicklung. 515
5. Absicherung des Vermieters. 516
6. Sonstiges. 516
IV. Durchsetzung von Mietforderungen. 516
1. Abgrenzung zulässige Selbsthilfe - unzulässige "Selbstjustiz". 516
2. Checkliste: Mögliche Maßnahmen bei ausbleibenden Mietzahlungen. 517
Teil 2: ABC der Geschäftsraummiete 520
Teil 3: Vertrags- und Prozessformulare
I. Mietverträge. 649
1. Mietvorvertrag. 649
2. Mietvertrag für ein Einzelhandelsgeschäft/Ladenlokal/Büroräume. 650
3. Mietvertrag für eine Arzt-/Zahnarztpraxis. 672
II. Musterschreiben und -klagen. 695
1. Abmahnung des Vermieters wegen vertragswidrigen Verhaltens des Mieters. 695
2. Klage des Vermieters auf Mietzahlung im Urkundsverfahren. 696
3. Stufenklage des Vermieters auf Zahlung offener Umsatzmiete. 698
4. Klage des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Kaution. 701
5. Klage des Vermieters auf Räumung von Geschäftsraum und Zahlung von Nutzungsentschädigung. 702
6. Klage des Vermieters auf Erfüllung einer vereinbarten Betriebspflicht, auf Schadensersatz und Feststellung des Ersatzes künftiger Schäden aus der Verletzung der Betriebspflicht. 706
7. Klage des Vermieters auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs, Zahlung und Feststellung von Schadensersatz. 710
8. Klage des Mieters auf Schadensersatz wegen Verzuges wegen Nichtgewährung des Gebrauchs. 715
Stichwortverzeichnis. 719
Das Geschäftsraummietrecht ist der lukrative, aber auch risikoreiche Teil des Mietrechts: Auf der einen Seite hohe Mieteinnahmen, auf der anderen Seite existenzbedrohende Prozesse.
Der 'Neuhaus' bietet hier in der 3., vollständig überarbeiteten und erweiterten Auflage wertvolle Unterstützung. Das Geschäftsraummietrecht wird systematisch und praxisorientiert erläutert. Die gesetzlichen Neuerungen sind eingearbeitet und ergänzt durch zahlreiche Hinweise, Praxistipps, Checklisten und Formulierungsvorschläge. Noch konsequenter als bereits in den Vorauflagen wird die obergerichtliche Rechtsprechung umfassend dargestellt. Ausführliche Erläuterungen auch zu Prozessrecht und Zwangsvollstreckung, insolvenzrechtlichen Fragen sowie Gebührenrecht und Mandatsbearbeitung runden das Werk ab. Kurzum: Der 'Neuhaus' ist das komplette Werk für die mietrechtliche Praxis.
Inhaltsverzeichnis
Vorwort zur 2. Auflage. V
Vorwort zur 1. Auflage. VI
Inhaltsverzeichnis. IX
Literaturverzeichnis. XXXV
Abkürzungsverzeichnis. XLI
Teil 1: Systematische Erläuterungen
§ 1 Die Mietarten und ihre Abgrenzung. 1
I. Überblick. 1
II. Abgrenzung Wohnraum - Geschäftsraum - sonstige Räume 1
III. Abgrenzung Miete - Pacht. 2
IV. Mischmietverhältnisse/teilgewerbliche Nutzung. 3
1. Differenzierung Wohn- und Geschäftsraummiete. 3
2. Zulässige Nutzung des Wohnraums zu gewerblichen Zwecken. 6
a) Überblick. 6
b) Berufsausübung trotz reiner Wohnraummiete. 7
c) Ansprüche des Vermieters. 8
V. Gewerbliche Zwischenvermietung. 11
VI. Mietgarantie. 11
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 12
1. Checkliste: Prüfung des Vertragstyps bei Mischmietverhältnissen. 12
2. Formulierungsvorschlag zum Mischmietverhältnis bei überwiegend beruflicher Nutzung. 13
3. ABC zur Prostitution in Mietwohnungen. 14
§ 2 Öffentlich-rechtliche Besonderheiten der Geschäftsraummiete. 19
I. Zweckentfremdungsverbot. 19
1. Rechtsgrundlagen. 19
2. Betroffenheit einer Wohnung. 19
3. Erlaubniserteilung. 22
4. Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot. 23
II. Bauplanungsrechtliche Vorschriften. 24
1. Problematik. 24
2. Nutzungsänderung. 24
a) Begriff der Nutzungsänderung. 24
b) Zulässigkeit der Nutzungsänderung. 25
3. Nutzungsänderung durch neuen Bebauungsplan? 26
4. Sonstiges. 27
III. Mietrechtliche Folgen öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse und -beschränkungen. 27
IV. Abdingbarkeit und Abwälzung auf den Mieter. 28
V. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zur Einholung behördlicher Genehmigungen etc. durch den Mieter. 29
§ 3 Allgemeine Geschäftsbedingungen in der Geschäftsraummiete. 30
I. Überblick. 30
II. Abgrenzung AGB - Individualvereinbarungen. 31
III. Prüfung von AGB. 33
IV. Generalklausel. § 307 BGB. 33
V. Überraschende oder mehrdeutige Klauseln. 34
VI. Rechtsfolgen unwirksamer Formularklauseln. 35
VII. Beweislast. 36
VIII. Arbeits- und Beratungshilfen. 37
1. Formulierungsvorschlag zur Wirksamkeit von Vertragsbestimmungen. 37
2. ABC zu AGB in der Geschäftsraummiete. 37
§ 4 Vertragsabschluss und Form des Mietvertrages. 58
I. Einführung. 58
II. Letter of Intent. 58
III. Vorvertrag. 59
1. Begriff und Regelungsinhalt. 59
2. Klage aus dem Vorvertrag auf Abschluss des Hauptvertrages. 60
IV. Vertragsangebot und -annahme. 61
V. Verschulden bei Vertragsverhandlungen. 62
VI. Gesetzliche Form des Vertrages. 63
1. Einführung. 63
2. Auswirkungen der Mietrechtsreform auf die Schriftform 64
3. Voraussetzungen der gesetzlichen Schriftform. 66
a) Unterzeichnung der gesamten Urkunde. 66
b) Beurkundung des wesentlichen Vertragsinhalts. 68
c) Einheitliche Urkunde. 69
d) Sonderfall: Verspätete Annahme des Vertragsangebotes. 71
e) Sonderfall: Nachträgliche Änderungen/Ergänzungen des ursprünglich formwirksamen Vertrages. 72
f) Zusammenfassung der Auflockerungsrechtsprechung und Ausblick. 74
4. Rechtsfolgen eines Formmangels. 74
5. Berufung auf den Formmangel als Verstoß gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB. 75
VII. Vertraglich vereinbarte Form des Vertrages. 76
VIII. Doppelvermietung. 77
IX. Arbeits- und Beratungshilfen. 78
1. Formulierungsvorschläge. 78
a) Vereinbarte Schriftform. 78
b) "Heilungsklausel". 78
2. Checklisten. 78
a) Grobprüfung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses. 78
b) Entwurf von langfristigen Verträgen zur Umgehung von Schriftformproblemen. 78
c) Prüfung/Auslegung von bestehenden Verträgen zum Thema Einheitlichkeit der Vertragsurkunde. 79
§ 5 Parteien des Mietvertrages. 79
I. Überblick. 79
II. Natürliche Personen/Einzelkaufmann. 80
III. GbR. 80
IV. KG/OHG. 82
V. Juristische Personen und persönliche Haftung der Gesellschafter/Geschäftsführer. 82
VI. Sonderfälle. 84
1. "Vorausschauende" Mieter. 84
2. Personenmehrheiten. 85
3. Rechtsform- und Gesellschafteränderungen, Umwandlung. 86
a) Überblick. 86
b) Typische Fälle. 87
4. Nachhaftung von Gesellschaftern, Haftung neu eintretender Gesellschafter. 88
5. Veräußerung eines Betriebes. 89
6. Nicht- und Mit-Unterzeichner. 89
7. Vertrag mit Nicht-Eigentümern bzw. nur einem von mehreren Eigentümern. 90
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 90
1. Formulierungsvorschlag zur Rechtsformänderung (Zustimmungsvorbehalt). 90
2. Tabelle zu Vertretungsverhältnissen. 91
§ 6 Mietobjekt. 92
I. Einführung. 92
II. Flächenberechnung. 92
1. Problem. 92
2. Berechnungsmethoden. 92
III. Außenfassade und Werbeanlagen. 94
IV. Aus- und Umbauten. 94
V. Behördliche Genehmigungen. 94
VI. Betriebspflicht. 95
1. Begriff und Umfang der Betriebspflicht. 95
2. Vereinbarung der Betriebspflicht. 96
a) Ausdrückliche Vereinbarung. 96
b) Konkludente Vereinbarung. 97
c) Vereinbarte Umsatzmiete als konkludente Betriebspflicht. 97
d) Sanktionierung einer Betriebspflichtverletzung. 97
e) AGB-Wirksamkeit und Kombination mit "gefährlichen" anderen Vertragsklauseln. 98
f) Betriebspflicht nach Kündigung/Beendigung des Mietverhältnisses. 99
3. Ansprüche bei Verletzung der Betriebspflicht. 100
4. Gerichtliche Durchsetzung von Vermieteransprüchen 101
5. Gebührenstreitwert. 102
VII. Vermietung vom Reißbrett/Vermietung vor Bezugsfertigkeit 103
1. Ausgangslage. 103
2. Hauptproblem: verzögerte Fertigstellung. 103
VIII. Verzögerte Übergabe durch nicht räumenden Vormieter. 104
IX. Arbeits- und Beratungshilfen. 105
1. Formulierungsvorschläge zu Flächenvereinbarungen 105
a) Flächenvereinbarung mit Circa-Wert und Anpassungsklausel mit Spielraum. 105
b) Flächenvereinbarung mit exaktem Wert nach der gif-Methode und Anpassungsklausel mit Spielraum. 105
2. Formulierungsvorschläge zur Betriebspflicht. 106
a) Vereinbarung einer Betriebspflicht für ein Ladengeschäft (einfache Variante). 106
b) Vereinbarung einer Betriebspflicht für ein Ladengeschäft (insbesondere für Shopping-Center) 106
c) Vertragsstrafe etc. bei verletzter Betriebspflicht. 107
3. ABC. 107
a) ABC zur Betriebspflicht. 107
b) ABC zur Vermietung vom Reißbrett. 109
§ 7 Mietzeit. 112
I. Verträge von bestimmter und unbestimmter Dauer. 112
II. Stillschweigende Vertragsverlängerung, § 545 BGB. 113
III. Verlängerungsklauseln. 115
1. Unechte Befristung. 115
2. Optionsrecht. 116
a) Begriff. 116
b) Inhalt der Option. 116
c) Ausübung der Option. 117
d) Inhalt der Vertragsfortsetzung. 117
e) Nichtausübung der Option. 118
3. Vormietrecht. 118
IV. Arbeits- und Beratungshilfen. 119
1. Formulierungsvorschlage. 119
a) Vertrag von bestimmter Dauer. 119
b) Vertrag von bestimmter Dauer mit Verlängerungsklausel. 119
c) Vertrag von bestimmter Dauer mit Optionsrecht. 120
2. Checklisten. 120
a) Zeittypen von Mietverträgen. 120
b) Ausstiegsmöglichkeiten aus Zeitmietverträgen. 121
c) Vertragsverlängerung nach § 545 BGB. 121
d) Verlängerungsklauseln. 121
§ 8 Miete und Mietzahlung. 122
I. Einführung. 122
II. Mietarten. 123
1. Festmiete. 123
2. Umsatzmiete. 123
a) Begriff. 123
b) Vertragliche Vereinbarung. 123
c) Risiken und Probleme. 124
d) Umsatzermittlung. 124
e) Vertraglich eindeutige Definition. 125
f) Klagemöglichkeiten des Vermieters. 126
g) Sonstiges. 126
3. Flächenmiete. 127
4. Staffelmiete. 127
III. Grenzen der Miethöhe. 127
1. Mietpreisüberhöhung, § 4 WiStG. 127
2. Mietwucher, § 291 StGB. 128
3. Sittenwidrigkeit, § 138 BGB. 129
a) Objektiver Tatbestand: auffälliges Missverhältnis 129
b) Subjektiver Tatbestand: verwerfliche Gesinnung. 131
c) Rechtsfolgen. 132
IV. Umsatzsteuer. 132
1. Allgemeines. 132
2. Zulässigkeit der Option zur Umsatzsteuer. 133
3. Ausübung der Option (= Verzicht auf die Steuerbefreiung). 134
4. Vertragliche Vereinbarungen. 135
5. Ansprüche der Parteien. 136
6. Umsatzsteuer auf Schadensersatz. 136
V. Fälligkeit der Miete/Verzug. 137
1. Fälligkeitszeitpunkt. 137
2. Verzug. 138
3. Höhe der Verzugszinsen. 139
a) Gesetzliche Verzugszinsen seit 1.1.2002. 139
b) Gesetzliche Verzugszinsen vor dem 1.1.2002. 140
c) Vertraglich vereinbarte Verzinsung. 141
d) Prozesszinsen. 141
4. Vertragsklauseln zur Mietzahlung. 141
VI. Gegenseitigkeitsverhältnis von Miete und Gebrauchsüberlassung. 142
VII. Abbuchungserpflichtung und Einziehungsermächtigung 142
VIII. Arbeits- und Beratungshilfen. 143
1. Formulierungsvorschlage zu den Mietarten. 143
a) Kaltmiete und Fälligkeit. 143
b) Umsatzmiete. 144
c) Flächenmiete (quadratmeterbezogene Miete). 146
d) Umsatzsteuer. 147
aa) Wechsel zur Umsatzsteuer. 147
bb) Schutzklausel für den Vermieter. 147
2. Checkliste: Umsatzmiete. 147
§ 9 Betriebskosten. 148
I. Begriff und anwendbare Rechtsvorschriften. 148
II. Verschiedene Mietarten/Begriffe/Definitionen. 149
III. Umlage auf den Mieter. 150
IV. Wirtschaftlichkeitsgebot. 153
V. Überblick über einzelne "streitanfällige" Positionen. 154
1. Grundsteuer. 154
2. Verwaltungskosten. 154
3. Hauswart/Hausmeister. 156
4. Fahrstuhlkosten. 157
5. Sperrmüll/"wilder Müll". 158
6. Sonstige Betriebskosten. 158
VI. Neue Betriebskosten. 161
VII. Umlageschlüssel. 162
VIII. Betriebskostenabrechnung. 163
1. Ordnungsgemäße Abrechnung. 163
2. Fälligkeit der Abrechnung. 163
3. Belegeinsicht. 165
4. Ausschluss späterer Einwendungen gegen die Abrechnung. 165
IX. Fälligkeit von Betriebskostennachzahlungen. 166
1. Fälligkeitsvoraussetzungen. 166
2. Fälligkeit und Prozessrecht, insbesondere Berufungsverfahren. 167
a) Bei fehlender Fälligkeit: Abweisung als "derzeit unbegründet". 167
b) Neue Rechnung = neuer Streitgegenstand? 167
c) Hinweispflichten des Gerichts, § 139 ZPO. 169
X. Ausschluss von Betriebskostennachzahlungen. 169
XI. Arbeits- und Beratungshilfen. 170
1. Formulierungsvorschläge zur Umlage der Betriebskosten. 170
a) Umlage der Betriebskosten auf den Mieter. 170
b) Umlage neuer Betriebskosten. 172
2. Checkliste: Wirksame Erhöhung einer Betriebskostenpauschale. 173
3. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten. 174
§ 10 Mieterhöhung. 179
I. Überblick. 179
II. Mieterhöhung durch nachträgliche Vereinbarung. 179
III. Änderungskündigung. 180
IV. Mieterhöhung durch vertragliche Vereinbarung. 180
V. Staffelmietvereinbarung. 180
VI. Automatische Wertsicherungsklausel. 182
1. Überblick. 182
2. Erforderlichkeit einer Genehmigung. 184
3. Nicht genehmigungsfähige Klauseln. 185
4. Konkrete Umbasierung. 186
5. Rechtsfolgen nicht genehmigungsfähiger Klauseln. 187
6. Behandlung von Alt-Klauseln mit nicht mehr existierenden Indizes. 188
VII. Leistungsvorbehalts- bzw. Anpassungsklausel. 189
1. Überblick. 189
2. Klauselinhalt. 189
3. Ungenaue Klauseln. 191
4. Gutachter- und Schiedsklausel. 192
5. Verknüpfung mit anderen Klauselarten. 193
VIII. Spannungsklausel. 193
IX. Umsatz- und Gewinnbeteiligungsklauseln. 193
X. Preis- und Kostenelementeklausel. 194
XI. Neuverhandlungsklauseln. 194
XII. Änderung von Vorauszahlungsbeträgen. 194
XIII. Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen. 195
XIV. Arbeits- und Beratungshilfen. 196
1. Formulierungsvorschläge. 196
a) Staffelmiete. 196
aa) Vereinbarung eines Erhöhungsbetrages. 196
bb) Vereinbarung einer Erhöhungsquote. 196
b) Automatische Wertsicherung. 196
c) Leistungsvorbehalts- bzw. Anpassungsklausel. 199
d) Änderung von Nebenkostenvorauszahlungen. 200
e) Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen 200
f) Mieterhöhung wegen anderer zweckmäßiger Maßnahmen. 201
2. Checklisten zu Mieterhöhungsmöglichkeiten. 201
a) Mieterhöhung durch nachträgliche Vereinbarung. 201
b) Änderungskündigung. 201
c) Mieterhöhung durch vertragliche Vereinbarung. 201
§ 11 Gewährleistung und Mängel. 203
I. Systematik der mietrechtlichen Gewährleistung. 203
1. Überblick. 203
2. Mögliche Rechtsfolgen eines Mangels oder Fehlens zugesicherter Eigenschaften. 205
II. Mietminderung. 206
1. Gesetzliche Grundlagen/Begriff des Mangels. 206
2. Arten von Mängeln. 207
3. Zugesicherte Eigenschaft, § 536 Abs. 2 BGB. 210
4. Anzeigepflicht des Mieters. 211
5. Berechnung und Höhe der Minderung. 211
6. Ausschluss/Verwirkimg des Minderungsrechts. 212
a) Unerheblichkeit des Mangels. 212
b) Kenntnis des Mangels. 213
c) Vorbehaltlose Zahlung der Miete. 214
7. Vertragliche Beschränkungen des Minderungsrechts. 215
8. Zurückbehaltungsrecht/Druckzuschlag. 216
9. Taktische Hinweise zum Zurückbehaltungs- und Minderungsrecht. 216
10. Häufige Streitfälle. 218
a) Enttäuschte (Gewinn-)Erwartungen. 218
b) Raumtemperatur: zu heiße/zu kalte Geschäftsräume 219
c) Bauarbeiten. 222
d) Abweichungen zwischen tatsächlicher und vertraglicher Größe/Flächenabweichungen. 224
aa) Kleinere Flächen als angenommen. 224
bb) Größere Flächen als angenommen. 228
III. Rechtsmangel. 229
IV. Sonderfall: zerstörte Gebäude bzw. Räume. 230
1. Ausgangslage. 230
2. Gewährleistungsrecht. 231
3. Unmöglichkeit. 231
a) Anfängliche Unmöglichkeit. 231
b) Nachträgliche Unmöglichkeit. 232
V. Schmerzensgeld bei Körperschäden. 233
VI. Prozessuales Vorgehen bei Mängeln des Mietobjekts. 235
1. Vermietersicht. 235
2. Mietersicht. 236
VII. Darlegungs- und Beweislast. 237
§ 12 Vertragliche Häftlingsvereinbarungen. 238
I. Haftung des Vermieters. 238
1. Problematik. 238
2. Haftungsvereinbarungen über Mängel. 239
3. Haftungsvereinbarungen bezüglich Unmöglichkeit ("Wiederherstellungsklauseln"). 242
4. Haftungsvereinbarungen über die Verkehrssicherungspflicht. 243
II. Haftung des Mieters. 244
III. Arbeits- und Beratungshilfen. 245
1. Formulierungsvorschlag zu Gewährleistungs- und Haftungsklauseln. 245
2. Formulierungsvorschläge für Wiederaufbauklauseln 246
3. Formulierungsvorschlag für bei Mietbeginn bekannte Mängel (hier: Baumaßnahmen). 248
§ 13 Aufrechnungsrecht und vertragliche Ausschlussklauseln. 249
I. Überblick. 249
II. Vertragliche Vereinbarungen. 249
1. Generelle Aufrechnungsverbote. 249
2. Beschränkung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche. 249
3. Aufrechnung erst nach vorheriger Ankündigung. 250
4. Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsausschluss. 251
5. Kombination mit sonstigen Ausschlüssen. 251
III. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zu Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht, Minderung. 251
§ 14 Mietzweck und Konkurrenzschutz. 252
I. Mietzweck. 252
II. Konkurrenzschutz. 253
1. Überblick. 253
2. Umfang des Konkurrenzschutzes. 254
a) Tätigkeitserweiterungen des Mieters. 255
b) Haupt- und Nebenartikel. 255
c) Konkurrenzschutz bei Supermärkten. 256
3. Räumlicher Geltungsbereich. 257
4. Vorvertragliche Pflichten des Vermieters, Vereinbarung des Konkurrenzschutzes. 257
5. Ansprüche bei Konkurrenzschutz. 259
6. Taktische Hinweise. 261
7. Prozessuale Überlegungen. 262
a) Substanziierter Vortrag. 262
b) Klageanträge. 263
III. Arbeits- und Beratungshilfen. 264
1. Formulierungsvorschläge. 264
a) Ausschluss von Konkurrenzschutz. 264
b) Kurzfassung einer Konkurrenzschutzklausel. 264
c) Umfassende Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters mit ausreichender Konkretisierung. 265
d) Rechtsfolgenvereinbarung bei Verstößen. 265
e) Untervermietung. 266
f) Sortimentserweiterungen oder -änderungen. 266
g) Klageanträge des Mieters wegen Konkurrenz. 266
2. Checklisten. 267
a) Checkliste: Prüfung von Konkurrenzschutzansprüchen. 267
b) Checkliste: Vertragsgestaltung. 267
3. ABC zum Konkurrenzschutz. 268
a) Mietverträge ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel. 268
b) Mietverträge mit ausdrücklicher Konkurrenzschutzklausel. 276
4. ABC der Klauseln zum Konkurrenzschutz. 282
§ 15 Bauliche Veränderungen. 286
I. Ausgangslage und Begriff. 286
II. Zustimmung des Vermieters. 287
1. Rückbauverpflichtung am Mietende bei Zustimmung 287
2. Schweigen als Zustimmung. 287
III. Ansprüche bei Verstößen. 288
1. Ansprüche des Vermieters. 288
2. Ansprüche des Mieters. 288
IV. Vertragliche Vereinbarungen. 289
V. Arbeits- und Beratungshilfen. 289
1. Formulierungsvorschlag zu baulichen Veränderungen (allgemein). 289
2. Formulierungsvorschlag zu baulichen Veränderungen (bei Übergabe des Objekts, konkret geregelt). 290
3. Checkliste: Vertragliche Vereinbarungen bei baulichen Veränderungen. 290
§ 16 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung. 291
I. Einführung. 291
II. Schönheitsreparaturen. 292
1. Ausgangslage. 292
2. Begriff und vertragliche Vereinbarungen. 292
3. Wann muss renoviert werden? 293
4. Renovierung bei Auszug. 294
5. Art und Weise der Ausführung. 295
6. Ansprüche bei unterlassenen Arbeiten. 295
a) Noch bestehendes Mietverhältnis. 295
b) Beendetes Mietverhältnis. 296
7. Verjährung der Ansprüche. 298
III. Instandhaltung und Instandsetzung. 299
1. Begriff. 299
2. Vertragliche Vereinbarungen. 299
a) Grenzen der Abwälzung. 299
b) Wartungsarbeiten. 300
c) Höchstbelastungsgrenzen. 301
d) Zustand bei Mietbeginn. 301
IV. Umsatzsteuer auf Schadensersatz. 302
V. Arbeits- und Beratungshilfen. 302
1. Formulierungsvorschläge für Schönheitsreparaturen 302
a) Laufende Renovierungen und Endrenovierung. 302
b) Bodenbelagsklausel. 303
c) Abfindungsklausel. 303
2. Formulierungsvorschläge für Instandhaltung und Instandsetzung. 304
a) Allgemeine Klausel. 304
b) Differenzierte Klausel. 304
§ 17 Untermiete. 305
I. Begriff und Gesetzeslage. 305
II. Sonderkündigungsrecht gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB, Untermietfalle. 305
III. Verweigerung der Untermieterlaubnis. 306
IV. Vertragliche Vereinbarungen im Hauptmietvertrag. 308
V. Rechtsverhältnis Mieter - Untermieter. 309
1. Vertragsabschluss und -gestaltung. 309
2. Kündigung und Haftung. 310
3. Prüfung eines Untermietvertrages/AGB-Problematik. 310
VI. Rechtsverhältnis Vermieter - Untermieter. 311
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 312
1. Formulierungsvorschlag für erlaubte Untervermietung. 312
2. Formulierungsverschlag für ausgeschlossene Untervermietung. 313
3. Formulierungsvorschlag für einen Untermietvertrag 313
§ 18 Sicherheiten und Vertragsstrafe. 314
I. Varianten der Sicherheitsstellung. 314
II. Kaution. 314
1. Vertragliche Vereinbarung. 314
2. Fälligkeit. 315
3. Anlageverpflichtung des Vermieters. 316
4. Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses 317
5. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution. 318
6. Vermieterwechsel und Kaution. 319
7. Pfändung der Kaution. 321
III. Bürgschaften. 321
1. Überblick. 321
2. Risiken. 322
3. Formelle Voraussetzungen. 323
4. Einreden. 324
5. Bürgschaft auf erstes Anfordern. 325
6. Ende des Mietverhältnisses/Herausgabe der Bürgschaftserklärung. 326
7. Verjährung im Verhältnis Vermieter - Mieter. 327
IV. Vermieterpfandrecht. 329
1. Umfang des Pfandrechts. 329
2. Entstehen des Pfandrechts. 330
3. Untergang. 330
4. Verwertung. 331
5. Vertragsgestaltung. 331
V. Vertragsstrafenregelungen. 332
VI. Arbeits- und Beratungshilfen. 333
1. Formulierungsvorschläge. 333
a) Sicherheiten (Schwerpunkt Barkaution). 333
b) Sicherheiten (Schwerpunkt Bürgschaft). 334
c) Inanspruchnahme der Bürgschaft bei Vertretung des Vermieters. 335
d) Ausübung des Vermieterpfandrechts. 336
2. Checklisten. 337
a) Mögliche Sicherheiten. 337
b) Kaution. 337
c) Bürgschaften. 338
§ 19 Versicherungen. 338
I. Überblick. 338
II. Versicherungspflicht des Mieters. 340
III. (Teil-)Zerstörung des Gebäudes. 340
IV. Repräsentantenstellung des Mieters. 340
V. Ansprüche des Versicherers gegen den Mieter. 341
VI. Umlagefähigkeit von Versicherungsprämien. 343
VII. Leistungsfreiheit des Versicherers. 343
VIII. Rechtsschutzversicherungen. 344
IX. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zum Abschluss von Versicherungen. 344
§ 20 Kündigung, Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses. 345
I. Einführung. 345
II. Allgemeines zur Kündigung. 346
1. Kündigungserklärung. 346
2. Form der Kündigung. 348
3. Zugang. 349
a) Art des Zugangs. 349
b) Nachweis des Zugangs. 351
c) Bestrittener Zugang und Beweis des ersten Anscheins. 353
d) Einwurf-Einschreiben. 354
e) Zustellung an Gesellschaft durch Zustellung an Geschäftsführer privat. 356
f) Arglistige Zustellungsvereitelung. 356
g) Zustellungsauslagen als ersetzbarer Schaden. 356
4. Sonderprobleme (Bevollmächtigte, Personenmehrheiten). 357
III. Ordentliche Kündigung. 359
1. Kündigungsgrund. 359
2. Kündigungsfrist. 359
IV. Fristlose Kündigung. 360
1. Allgemeines. 360
2. Generalklausel, § 543 Abs. 1 BGB. 361
3. Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs, §§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 578 Abs. 2 BGB. 364
4. Gesundheitsgefährdung, §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB 365
5. Vertragswidriger Gebrauch, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 366
a) Überblick. 366
b) Begriff des vertragswidrigen Gebrauchs. 366
c) Erheblichkeit. 367
6. Erhebliche Gefährdung der Mietsache, § 543 Abs, 2 Nr. 2 1. Alt. BGB. 367
7. Abmahnung. 368
8. Zahlungsverzug des Mieters, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. 369
a) Überblick. 369
b) § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB. 369
c) § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB. 370
d) Verzug des Mieters. 370
e) Art des Rückstandes. 371
f) Erforderlichkeit einer Abmahnung. 371
g) Ansprüche des Vermieters. 372
h) Vertragliche Kündigungsvereinbarungen. 372
9. Sonderkündigungsrechte. 373
10. Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter bei verschuldeter Mieterkündigung. 375
V. Beendigungsgrund Zeitablauf. 375
VI. Beendigungsgrund Anfechtung des Mietvertrages. 376
1. Einführung. 376
2. Besonderheiten beim Mietvertrag. 376
a) Vorrang der §§ 535 ff. BGB? 376
b) Rückwirkende Nichtigkeit? 378
3. Tatbestand der arglistigen Täuschung. 378
4. Irrtum nach § 119 Abs. 2 BGB. 381
VII. Beendigungsgrund Aufhebungsvertrag. 381
VIII. Beendigung durch Verwaltungsakt. 383
IX. Ansprüche bei vorzeitiger Vertragsbeendigung/Mietausfallschaden. 384
1. Anspruch aus §§ 280, 241 BGB. 384
2. Anspruchsumfang. 384
a) Ansprüche des Vermieters. 384
b) Ansprüche des Mieters. 385
3. Fälligkeit des Anspruchs. 385
4. Ansprüche bei Auszug ohne Kündigung. 386
5. Prozessuales/Darlegungs- und Beweislast. 387
X. Arbeits- und Beratungshilfen. 388
1. Checklisten. 388
a) Typische Fehler bei der Kündigung von Geschäftsraummietverhältnissen. 388
b) Mietaufhebungsvertrag. 391
2. Formulierungsvorschlag für einen Mietaufhebungsvertrag. 392
§ 21 Rückgabe des Mietobjekts, Rückbaupflichten und Nachmieter/Ersatzmieter/Mietnachfolger. 393
I. Rückgabe des Mietobjekts. 393
1. Überblick. 393
2. Rückgabetermin. 394
3. Ansprüche des Vermieters, insbesondere auf Nutzungsentschädigung. 395
4. Übergabe- bzw. Abnahmeprotokoll. 396
II. Rückbauverpflichtung und Schadensbeseitigungspflicht des Mieters. 397
1. Überblick. 397
2. Anspruchsumfang. 399
3. Entfall der Rückbaupflicht. 399
4. Vermieterpflichten bei unvollständiger Räumung. 400
III. Nachmieter, Ersatzmieter. Mietnachfolger. 401
1. Überblick. 401
2. Mietvertrag ohne Nachmieterklausel. 401
3. Mietvertrag mit Nachmieterklausel. 402
IV. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zur Nachmietergestellung. 403
§ 22 Veräußerung des Mietobjekts. 403
I. Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB. 403
II. Sonderprobleme des § 566 BGB. 405
1. Schriftform, § 550 BGB. 405
2. Befreiende Zahlung der Miete. 405
3. Wer hat die Nebenkosten abzurechnen? 405
4. Übergang von Sicherheitsleistungen. 407
5. Kündigung des Mietverhältnisses. 408
6. Gewerbliche Zwischenvermietung. 409
III. Arbeits- und Beratungshilfen - Checkliste: Eigentumswechsel i.S.d. § 566 BGB. 409
§ 23 Verjährung. 410
I. Überblick. 410
II. Verjährung von Vermieteransprüchen. 411
III. Verjährung von Mieteransprüchen. 414
IV. Rechtsfolgen der Verjährung/Einrede der Verjährung. 416
1. Einrede der Verjährung. 416
2. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung. 417
3. Leistungsrückforderung und Verjährung. 418
V. Verjährungstatbestände. 418
1. Überblick. 418
2. Regelmäßige Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB. 419
a) §§ 195. 199 Abs. 1 BGB. 419
b) § 199 Abs. 2 - 4 BGB. 421
3. Verjährung nach § 548 BGB. 422
4. Übergangsvorschriften, Art. 229 §§ 5, 6 EGBGB. 423
VI. Hemmung und Neubeginn (Unterbrechung) der Verjährung nach neuem und alten Recht. 424
1. Überblick. 424
2. Hemmung durch Verhandeln, § 203 BGB. 426
3. Hemmung durch Klageerhebung, § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB. 429
4. Hemmung durch Mahnverfahren. § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB. 430
5. Hemmung durch Selbständiges Beweisverfahren, § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB. 433
6. Neubeginn der Verjährung durch Anerkenntnis, § 212 BGB. 435
VII. Vereinbarungen über die Verjährung, § 202 BGB. 435
VIII. Verwirkung. 436
IX. Arbeits- und Beratungshilfen. 437
1. Checkliste: Prüfung/Beachtung der Verjährung. 437
2. Checkliste: Prüfung des Verjährungsbeginns gem. §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. 438
§ 24 Prozessrecht. 439
I. Gerichtliche Zuständigkeit. 439
II. Darlegungs- und Beweislast. 440
III. Hilfsanträge. 441
IV. Urkundenprozess. 441
V. Besonderheiten bei Räumungsklagen. 442
1. Vorbereitung einer Räumungsklage. 442
2. Sinnvoll: Splitting von Räumungs- und Zahlungsanspruch. 443
3. Klageantrag und Tenor. 444
4. Klage auf künftige Leistung bzw. künftige Räumung 444
5. Sofortiges Anerkenntnis des Mieters. 445
VI. Einstweiliger Rechtsschutz. 445
1. Voraussetzungen einer einstweilige Verfügung/Verfahrensablauf. 445
2. Fallgruppen/Praxisbeispiele. 447
VII. Arbeits- und Beratungshilfen. 450
1. Formulierungsvorschläge. 450
a) Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bei drohender Doppelvermietung. 450
b) Zusätzlicher Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ohne mündliche Verhandlung. 450
c) Zusätzlicher Antrag auf Festsetzung eines Ordnungsgeldes. 451
2. Checkliste: Räumungsklage. 451
§ 25 Zwangsvollstreckung, Vollstreckungsschutz und Zwangsverwaltung. 452
I. Räumungsvollstreckung, § 885 ZPO. 452
1. Räumungstitel. 452
2. Vollstreckung gegen nicht-titulierte Dritte (Untermieter etc.). 453
3. Ablauf der Vollstreckung. 453
4. Befugnisse und Verpflichtungen des Gerichtsvollziehers 454
II. Vollstreckungsschutz. 456
1. Schutz gem. § 721 ZPO. 456
2. Schutz gem. § 765a ZPO. 456
a) Überblick. 456
b) Antrag und Frist. 457
c) Materielle Voraussetzungen. 458
d) Einstweilige Anordnung. 459
e) Rechtsmittel, Kosten. 460
3. Schutzantrag gem. § 712 Abs. 1 ZPO. 460
4. Anwaltshaftung bei unzureichendem Vollstreckungsschutz. 461
III. Zwangsverwaltung. 461
1. Überblick. 461
2. Zahlungen des Mieters. 462
3. Sonderproblem: Abrechnung der Nebenkosten. 463
4. Sonderproblem: Abrechnung der Kaution. 463
IV. Arbeits- und Beratungshilfen. 464
1. Formulierungsvorschläge. 464
a) Notarielle Unterwerfungsklausel zur Räumungsvollstreckung bei feststehender Mietzeit 464
b) Notarielle Unterwerfungsklausel zur Räumungsvollstreckung bei unbefristetem Mietvertrag. 464
c) Mandantenschreiben zur Räumungsvollstreckung 464
d) Antrag auf Verwertung von Pfand- und Räumungsgut nach § 885 Abs. 4 ZPO. 465
2. Checkliste: Räumungsvollstreckung. 466
§ 26 Insolvenz und Geschäftsraummiete. 468
I. Allgemeines zur InsO. 468
II. Insolvenz des Mieters. 469
1. Eröffnungsverfahren. 469
a) Kein außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter. 469
b) Kündigungssperre für Zahlungsrückstände vor Insolvenzantrag. 470
c) "Starker", "halbstarker" und "schwacher" vorläufiger Insolvenzverwalter. 470
2. Eröffnetes Verfahren. 472
a) Insolvenzforderungen und Masseverbindlichkeiten 472
b) Rücktritt vom Vertrag und Sonderkündigungsrecht 473
c) Vermieterpfandrecht. 474
3. Antragsänderung bei Mieterinsolvenz im laufenden Rechtsstreit. 474
III. Insolvenz des Vermieters. 475
IV. Gestaltungsspielräume. 476
V. Arbeits- und Beratungshilfen - Formulierungsvorschlag zur Umstellung des Klageantrags auf den gem. § 80 Abs. 1 InsO prozessführungsbefugten Insolvenzverwalter. 477
§ 27 Gegenstands- und Streitwert/Honorarfragen. 477
I. Überblick. 477
II. Streitwertbestimmung. 478
III. Spezialfragen zum Anwaltshonorar. 479
1. Kündigung und nachfolgender Räumungsrechtsstreit: Anrechnung der Gebühren? 479
2. Gegenstands-/Streitwert bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen. 482
3. Erstattungsansprüche gegenüber dem Gegner. 482
4. Vergütungsvereinbarungen. 484
5. Entwurf eines Miet- oder Pachtvertrags. 485
6. Vertretung von BGB-Gesellschaften. 487
IV. Arbeits- und Beratungshilfen. 488
1. Formulierungsvorschläge. 488
a) Rechtsschutzabrechnung (Räumungsklage nach erfolgter Kündigung). 488
b) Abrechnung gegenüber Rechtsschutzversicherern (Erläuterung zum Gegenstandswert bei geprüfter Nebenkostenabrechnung). 489
c) Vergütungsvereinbarung. 489
2. ABC der Streitwerte. 491
§ 28 Besondere Vertragstypen. 498
I. Einkaufszentren/Shopping-Center. 498
1. Einführung. 498
2. Branchenmix. 498
3. Werbegemeinschaften. 499
a) Begriff. 499
b) Verpflichtungen im Mietvertrag. 499
4. Center-Manager. 500
5. Vertragsgestaltung. 501
a) Aufbau. 501
b) Veredelter Rohbau. 501
c) Vertragsdauer. 501
d) Miethöhe. 501
e) Betriebspflicht. 501
f) Konkurrenzschutz. 502
6. Enttäuschte Umsatzerwartungen. 502
II. Arzt- und Zahnarztpraxen. 504
1. Problematik. 504
2. Eignung der Mieträume. 504
3. Bauliche Veränderungen/Umbauten. 505
4. Hinweisschilder. 505
5. Mietzweck. 506
6. Umsatzsteuer. 506
7. Vermieterpfandrecht. 506
8. Untervermietung/Praxiserweiterung. 506
9. Sondermüll etc. 507
10. Betreten des Mietobjekts durch den Vermieter. 507
11. Sonderkündigungsrecht bei Berufsunfähigkeit, längerer Arbeitsunfähigkeit etc. 508
12. Konkurrenzschutz. 510
13. Auflösende Bedingungen. 510
III. Andere Freiberufler. 510
IV. Gaststätten. 511
§ 29 Praxistipps zur vertraglichen Sicherung von Mietforderungen, Mandatsbearbeitung und Vertragsgestaltung, Durchsetzung von Mietforderungen. 511
I. Vertragliche Sicherung von Mietforderungen. 511
1. Checkliste: Vor Abschluss des Mietvertrages. 511
2. Checkliste; Abschluss des Mietvertrages/Vertragsgestaltung. 512
II. Bearbeitung eines Vertragsmandats - Grundlagen. 513
III. Checklisten Vertragsgestaltung. 514
1. Vorfragen. 514
2. Mietobjekt. 514
3. Miete. 515
4. Vertragsdurchführung/-abwicklung. 515
5. Absicherung des Vermieters. 516
6. Sonstiges. 516
IV. Durchsetzung von Mietforderungen. 516
1. Abgrenzung zulässige Selbsthilfe - unzulässige "Selbstjustiz". 516
2. Checkliste: Mögliche Maßnahmen bei ausbleibenden Mietzahlungen. 517
Teil 2: ABC der Geschäftsraummiete 520
Teil 3: Vertrags- und Prozessformulare
I. Mietverträge. 649
1. Mietvorvertrag. 649
2. Mietvertrag für ein Einzelhandelsgeschäft/Ladenlokal/Büroräume. 650
3. Mietvertrag für eine Arzt-/Zahnarztpraxis. 672
II. Musterschreiben und -klagen. 695
1. Abmahnung des Vermieters wegen vertragswidrigen Verhaltens des Mieters. 695
2. Klage des Vermieters auf Mietzahlung im Urkundsverfahren. 696
3. Stufenklage des Vermieters auf Zahlung offener Umsatzmiete. 698
4. Klage des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Kaution. 701
5. Klage des Vermieters auf Räumung von Geschäftsraum und Zahlung von Nutzungsentschädigung. 702
6. Klage des Vermieters auf Erfüllung einer vereinbarten Betriebspflicht, auf Schadensersatz und Feststellung des Ersatzes künftiger Schäden aus der Verletzung der Betriebspflicht. 706
7. Klage des Vermieters auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs, Zahlung und Feststellung von Schadensersatz. 710
8. Klage des Mieters auf Schadensersatz wegen Verzuges wegen Nichtgewährung des Gebrauchs. 715
Stichwortverzeichnis. 719