sogenannte "Terraingesellschaften", die Ländereien rings um die Städte aufkauften, Straßen, Plätze und Kanalisation bauten und die erschlossenen Grundstücke dann parzellenweise an private Bauherren verkauften. Oft errichteten die Projektentwickler die Wohn- und Geschäftshäuser auch selbst und gaben ihren Kunden sogar noch die Kredite zum Kauf. Ihre Spekulationsobjekte fanden bei Anlegern aus dem Bürgertum und dem Handwerkerstand reißenden Absatz. Denn der Kapitalmarkt war damals noch schwach entwickelt: Mangels Versicherungen, Sparkassen und Rentenanlagen diente die Immobilieninvestition als beste Altersvorsorge.
Diese wenig bekannten Produzenten der aufsteigenden Weltstadt schufen um 1900 Neubauquartiere, die bis heute zu den begehrtesten Großstadtlagen zählen. Ihnen widmet der Architekturhistoriker Wolfgang Schäche jetzt einen opulenten Sammelband mit sechs repräsentativen Porträts. Zusammen mit seinen Koautoren Daniel Ralf Schmitz und David Pessier wendet sich Schäche energisch gegen den kunstwissenschaftlichen Hochmut, den profitorientierten Bauherrn nur als Widersacher des Architekten zu sehen: "Gute Architektur ist immer auch von guten Bauherren abhängig."
Das Buch beginnt mit einem der ersten Berliner Großinvestoren, der in fester Gewinnerwartung auf anonyme Käufer und Mieter spekulierte, und das ausgerechnet am berühmten Pariser Platz vor dem Brandenburger Tor. Diese barocke Schmuckanlage wäre weniger vornehm ausgefallen, hätte nicht der Zimmermeister Carl August Heinrich Sommer 1842 die Hälfte der Platzkanten zusammengekauft und nach dem Entwurf von Hofbaurat August Stüler im damals revolutionsfreudig-klassizistischen Stil umbauen lassen.
Zuvor hatten dort Baumwollfabrikanten und Branntweindestillateure mehr oder weniger glücklich gearbeitet und investiert, bis Sommer nicht nur seinen Gewerbehof, sondern auch die Projektentwicklung mit gehobenen Stadtwohnungen für Militärs und Staatsdiener startete - bis hin zum Haus der Familie des Malers Max Liebermann, die 1857 ans Brandenburger Tor zog. Wie der Bauherr Sommer und sein Architekt es schafften, die zuvor dominierende Traufhöhe des Tores vertikal zu durchbrechen, lässt sich nur mit dem Selbstbewusstsein einer Kulturepoche erklären, die noch keinen Denkmalschutz brauchte. Allerdings hatten es Investoren damals leichter, weil sie direkte Drähte zur Stadtpolitik hatten: Sie saßen meist als Stadträte in den sogenannten "Hausbesitzer-Parlamenten" des neunzehnten Jahrhunderts, denen der Ausgleich zwischen Eigennutz und Gemeinwohl noch nicht ganz fremd war.
Jenseits des Zentrums hing die Stadterweiterung mit Landhauskolonien von der Entwicklung des Verkehrswesens ab. Dabei spielten die Terraingesellschaften oft eine Hauptrolle. So verwandelte der mächtige Baupionier Johann Anton Wilhelm von Carstenn-Lichterfelde von 1862 an den Berliner Südwesten in ein grünes, wenngleich etwas steriles Wohnparadies, indem er den Eisenbahngesellschaften kräftige Finanzierungsspritzen gab und ihnen sogar die Bahnhofsgebäude schenkte. Damalige Bahnbetreiber waren noch ganz auf Truppen- und Gütertransporte konzentriert, weshalb sie den Halt auf freiem Feld erst lernen mussten, wo der neue Stadttypus des Pendlers schon auf sie wartete.
Über Carstenn schwärmte sogar der scharfe Berlin-Kritiker Werner Hegemann: "Er hat als Städtebauer Großartigeres geleistet als jeder preußische König." Denn Carstenn wollte das britische Vorbild der Grundstücks-Erbpacht auf Berlin übertragen, um Bodenspekulation zu verhindern - mit welchem Erfolg, verrät das Buch leider nicht. Zusammen mit dem Volkswirtschaftler David Born gründete Carstenn einen "Bauverein auf Aktien", in dem jeder Grundstückskäufer zugleich Bauherr und Bewohner war. Mit dem Gründerkrach von 1873 platzten jedoch viele Großprojekte, und der Preisverfall bereitete den Boden für neue Akteure.
Nachdem stadtbekannte Baugrößen wie C.H.W. Conrad am Wannsee und J.W. Walther im Grunewald ihre gewaltigen Villenkolonien errichtet hatten, trat mit Georg Haberland der König der Baulöwen auf. Mit seiner 1890 gegründeten "Berlinischen Boden-Gesellschaft" wurde er zum universellen Systemanbieter. In eigener Regie und auf eigene Rechnung entwickelte Haberland in Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg und Tempelhof die stolzen Mietskasernen mit bis zu zwölf Zimmer großen Wohnungen und grünen Höfen und finanzierte den U-Bahnanschluss gleich mit. Dabei ließ er, so Wolfgang Schäche, durch sein "planmäßiges, kontextliches Vorgehen seine Klientel an dem wirtschaftlichen Erfolg seiner immensen Geschäfte teilhaben". Ohne Haberland, der ebenfalls Stadtverordneter war, hätte es später die Landmarken des Ullstein-Hauses, der Wertheim-Erweiterung am Leipziger Platz und das majestätische Karstadt-Gebäude am Hermannplatz wohl nicht gegeben.
Richtig gute Laune kommt bei dem letzten Bauherrn auf, Heinrich Mendelssohn, einer echten bauhistorischen Entdeckung, der in der Zwischenkriegszeit mit strahlend modernen Geschäftshäusern ganz Berlin zu einer europäischen Großstadtperle machen wollte. Er veranstaltete auch den legendären Hochhaus-Wettbewerb am Bahnhof Friedrichstraße 1921/22, bei dem Mies van der Rohe seinen epochalen Glaskristall entwarf. Als Mendelssohn zehn Jahre später das Europa-Hochhaus am Anhalter Bahnhof errichten ließ, schrieb er auf das Bauschild: "Wir glauben an Deutschland. Wir glauben an Berlin. Wir bauen deshalb voller Optimismus das Europa-Haus." Zwei Jahre später musste er vor den Nationalsozialisten fliehen. Mendelssohn war so etwas wie ein Stuntman der Immobilienbranche, der kein Risiko scheute und nach 1945 wieder in Berlin weiterarbeitete: "Wer den Mut hat, Millionär zu werden", so sein Credo, "muss auch den Mut haben, pleitezugehen."
Leider bleiben im Buch die Vorarbeiten von Bauforschern wie Christoph Bernhardt oder Ludovica Scarpa unerwähnt. Man wundert sich auch über den Mangel an Archivquellen. Aber das rührt wohl daher, dass die Museen und Akademien von jedem drittklassigen Architekturfürsten eigene Nachlässe anlegen, während das Wirtschafts- und Unternehmerlager solche Ehrpusseligkeit weniger kennt. Dabei ist es angesichts der heutigen Wachstumsnöte im totregulierten Wohnungsbau überaus lohnend, auf die Blütezeit der Spekulanten im wirtschaftsliberalen neunzehnten Jahrhundert zu schauen. Sie schufen in Berlin und anderen Großstädten annehmbare Unterkünfte für Hunderttausende von Großstädtern, und das in einer Qualität und Geschwindigkeit, die den öffentlichen wie privaten Kapitalsammlern im heutigen Immobiliengeschäft die Schamröte ins Gesicht treiben müsste.
MICHAEL MÖNNINGER
Wolfgang Schäche, Daniel Ralf Schmitz und David Pessier: "Berlin und seine Bauherren". Als die Hauptstadt Weltstadt wurde.
Jovis Verlag, Berlin 2017. 224 S., Abb., geb., 48,- [Euro].
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Frankfurter Allgemeine Zeitung | Besprechung von 27.03.2018
