Restnutzungsdauer von Immobilien
Bestimmung und Einfluss auf die Verkehrswertermittlung
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Diplomarbeit aus dem Jahr 2001 im Fachbereich BWL - Sonstiges, Note: 1,3, Hochschule für angewandte Wissenschaften Anhalt in Köthen (Wirtschaft), Sprache: Deutsch, Abstract: Inhaltsangabe:Einleitung:Spekulative Prognosen und Trends für die deutschen und europäischen Wirtschaftsmärkte, aber auch die Wartestellung kurz vor Einführung der europäischen Einheitswährung Euro machen sich durch enorme Kursschwankungen bis hin zu Einbrüchen an der deutschen Börse bemerkbar. Die Anleger, der Privatmann aber auch Banken, sind verunsichert und suchen nach Alternativen in Geldgeschäften. In dies...
Diplomarbeit aus dem Jahr 2001 im Fachbereich BWL - Sonstiges, Note: 1,3, Hochschule für angewandte Wissenschaften Anhalt in Köthen (Wirtschaft), Sprache: Deutsch, Abstract: Inhaltsangabe:Einleitung:
Spekulative Prognosen und Trends für die deutschen und europäischen Wirtschaftsmärkte, aber auch die Wartestellung kurz vor Einführung der europäischen Einheitswährung Euro machen sich durch enorme Kursschwankungen bis hin zu Einbrüchen an der deutschen Börse bemerkbar. Die Anleger, der Privatmann aber auch Banken, sind verunsichert und suchen nach Alternativen in Geldgeschäften. In diesem Zusammenhang gewinnt die Immobilie zunehmend an Bedeutung. Sie unterliegt keinen Kursschwankungen und bietet somit für Kapitalanleger hervorragende Anlagemöglichkeiten. Aber auch als Altersvorsorge für den Privatmann ist sie eine ideale Anlageform. In diesem Zusammenhang gewinnt auch die Problematik der Verkehrswertermittlung an Bedeutung. Das heißt für den Sachverständigen für Grundstückswertermittlung, dass seine Gutachten mehr denn je höchsten Qualitätsansprüchen gerecht werden müssen. Einer der wichtigsten Qualitätsaspekte bei jeder Wertermittlung ist die Bestimmung der maßgebenden Restnutzungsdauer.
Die anerkannten und wohl auch in der Verkehrswertermittlung am häufigsten angewandten Verfahren sind das Ertragswertverfahren nach
15 WertV 88 und das Sachwertverfahren nach
21 WertV 88. In beiden Verfahren ist der Ansatz der RND der baulichen Anlagen direkt oder indirekt enthalten.
Nach
23 WertV 88 bestimmt sich im Sachwertverfahren die Wertminderung der baulichen Anlagen wegen Alters nach dem Verhältnis ihrer RND zur Gesamtnutzungsdauer. Dadurch hat der Ansatz der RND einen wesentlichen Einfluss auf den Wert der baulichen Anlagen am Bewertungsstichtag. Dies gilt insbesondere bei älteren baulichen Anlagen mit kürzerer RND und demzufolge höheren Wertminderungen wegen Alters.
Beim Ertragswertverfahren bestimmt neben dem Liegenschaftszinssatz die RNDder baulichen Anlage die Höhe des Vervielfältigers aus der Anlage zur WertV 88. Damit hat der Ansatz der RND direkten Einfluss auf die Höhe des Gebäudeertragswertes.
Durch die in der WertV 88 vorgenommene Abstellung der RND in beiden Wertermittlungsverfahren hat eine Harmonisierung im deutschen Recht stattgefunden, was aber gleichzeitig die Bedeutung der RND für die Verkehrswertermittlung enorm steigert.
Die Praxis zeigt immer wieder, dass die Ermittlung der RND von vielen Sachverständigen etwas "stiefmütterlich" behandelt wird. Sei es einerseits aus Unkenntnis der Bestimmungsmöglichkeiten oder andererseits einfach aus der Tatsache heraus, dass der RND eine "geringere Rolle" als zum Beispiel dem Liegenschaftszinssatz beigemessen wird und das obwohl die Bestimmung der RND eine der schwierigsten Aufgaben der Grundstückswertermittlung ist.
Vor diesem Hintergrund soll das Ziel dieser Diplomarbeit sein, sich mit der Problematik der RND auseinander zu setzen.
Dazu werdenim Vorfeld wertermittlungsrelevante Begriffe definiert, um eine einheitliche Betrachtungsgrundlage zu schaffen. Es wird aufgezeigt, welche Faktoren einerseits in die RND einfließen und andererseits welche wertermittlungsrelevanten Größen von ihr wie beeinflusst werden.
Des Weiteren werden die unterschiedlichen Möglichkeiten der Ermittlung der RND erläutert. Gleichzeitig werden die Gefahren, die bei fehlerhaftem Ansatz auftreten können und deren Auswirkungen auf die einzelnen Wertermittlungsverfahren bzw. auf den Verkehrswert dargestellt. Dies wird mit Beispielen hinterlegt.
Im Anschluss wird eine Methode vorgestellt, die es ermöglicht, die RND von modernisierten Wohngebäuden plausibel zu bestimmen. Das Verfahren ist auf diesem Entwicklungsstand ausschließlich für Wohnimmobilien anwendbar. Es wurde im Rahmen dieser Diplomarbeit nicht geprüft, ob die Anwendung auf andere Immobilen wie beispielsw...
Spekulative Prognosen und Trends für die deutschen und europäischen Wirtschaftsmärkte, aber auch die Wartestellung kurz vor Einführung der europäischen Einheitswährung Euro machen sich durch enorme Kursschwankungen bis hin zu Einbrüchen an der deutschen Börse bemerkbar. Die Anleger, der Privatmann aber auch Banken, sind verunsichert und suchen nach Alternativen in Geldgeschäften. In diesem Zusammenhang gewinnt die Immobilie zunehmend an Bedeutung. Sie unterliegt keinen Kursschwankungen und bietet somit für Kapitalanleger hervorragende Anlagemöglichkeiten. Aber auch als Altersvorsorge für den Privatmann ist sie eine ideale Anlageform. In diesem Zusammenhang gewinnt auch die Problematik der Verkehrswertermittlung an Bedeutung. Das heißt für den Sachverständigen für Grundstückswertermittlung, dass seine Gutachten mehr denn je höchsten Qualitätsansprüchen gerecht werden müssen. Einer der wichtigsten Qualitätsaspekte bei jeder Wertermittlung ist die Bestimmung der maßgebenden Restnutzungsdauer.
Die anerkannten und wohl auch in der Verkehrswertermittlung am häufigsten angewandten Verfahren sind das Ertragswertverfahren nach
15 WertV 88 und das Sachwertverfahren nach
21 WertV 88. In beiden Verfahren ist der Ansatz der RND der baulichen Anlagen direkt oder indirekt enthalten.
Nach
23 WertV 88 bestimmt sich im Sachwertverfahren die Wertminderung der baulichen Anlagen wegen Alters nach dem Verhältnis ihrer RND zur Gesamtnutzungsdauer. Dadurch hat der Ansatz der RND einen wesentlichen Einfluss auf den Wert der baulichen Anlagen am Bewertungsstichtag. Dies gilt insbesondere bei älteren baulichen Anlagen mit kürzerer RND und demzufolge höheren Wertminderungen wegen Alters.
Beim Ertragswertverfahren bestimmt neben dem Liegenschaftszinssatz die RNDder baulichen Anlage die Höhe des Vervielfältigers aus der Anlage zur WertV 88. Damit hat der Ansatz der RND direkten Einfluss auf die Höhe des Gebäudeertragswertes.
Durch die in der WertV 88 vorgenommene Abstellung der RND in beiden Wertermittlungsverfahren hat eine Harmonisierung im deutschen Recht stattgefunden, was aber gleichzeitig die Bedeutung der RND für die Verkehrswertermittlung enorm steigert.
Die Praxis zeigt immer wieder, dass die Ermittlung der RND von vielen Sachverständigen etwas "stiefmütterlich" behandelt wird. Sei es einerseits aus Unkenntnis der Bestimmungsmöglichkeiten oder andererseits einfach aus der Tatsache heraus, dass der RND eine "geringere Rolle" als zum Beispiel dem Liegenschaftszinssatz beigemessen wird und das obwohl die Bestimmung der RND eine der schwierigsten Aufgaben der Grundstückswertermittlung ist.
Vor diesem Hintergrund soll das Ziel dieser Diplomarbeit sein, sich mit der Problematik der RND auseinander zu setzen.
Dazu werdenim Vorfeld wertermittlungsrelevante Begriffe definiert, um eine einheitliche Betrachtungsgrundlage zu schaffen. Es wird aufgezeigt, welche Faktoren einerseits in die RND einfließen und andererseits welche wertermittlungsrelevanten Größen von ihr wie beeinflusst werden.
Des Weiteren werden die unterschiedlichen Möglichkeiten der Ermittlung der RND erläutert. Gleichzeitig werden die Gefahren, die bei fehlerhaftem Ansatz auftreten können und deren Auswirkungen auf die einzelnen Wertermittlungsverfahren bzw. auf den Verkehrswert dargestellt. Dies wird mit Beispielen hinterlegt.
Im Anschluss wird eine Methode vorgestellt, die es ermöglicht, die RND von modernisierten Wohngebäuden plausibel zu bestimmen. Das Verfahren ist auf diesem Entwicklungsstand ausschließlich für Wohnimmobilien anwendbar. Es wurde im Rahmen dieser Diplomarbeit nicht geprüft, ob die Anwendung auf andere Immobilen wie beispielsw...
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