Mietrecht für Vermieter von A-Z

Der Mieter darf die Mieträume grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Unter vertragsgemäßem Gebrauch versteht man beispielsweise das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, das Erstellen eines Telefonanschlusses, das Anbringen von Dübeln in angemessenem Umfang, das Aushängen von Zimmertüren, das Entfernen von Türzargen und Einbauschränken, die Montage einer Balkonverkleidung oder den Austausch der Einbauküche. Ferner ist der Mieter berechtigt, die Mietsache mit sogenannten Einrichtungen zu versehen, die mit der Mietsache lediglich in wieder trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind. Hierzu gehören das Verlegen eines Fußbodenbelages, die Erneuerung eines Wasch- oder WC-Beckens sowie die Installierung von Rollläden. Alle darüber hinausgehenden Maßnahmen, insbesondere bauliche Veränderungen, bedürfen der Zustimmung des Vermieters, wobei der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat.

ANSPRÜCHE DES VERMIETERS

Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er in der Regel schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet (OLG München, Urteil vom 28. Juni 1985, DWW 1986, 16). Der Vermieter kann dann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (BGH NJW 1974, 1463) oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten zu entfernen. Auch im Falle der Zustimmung des Vermieters ist diese grundsätzlich auf die Dauer der Mietzeit beschränkt.

EXPERTENTIPP: SICHERHEITSLEISTUNGEN

Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen, die der Mieter neben der üblichen Mietkaution (drei Monatsnettomieten) vollständig vor Beginn der Maßnahme leisten muss. Die Höhe der Sicherheit orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau, die mit einem Kostenvoranschlag belegt werden können. Diese Sicherheitsleistung muss der Vermieter verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anlegen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (vergleiche § 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Der Mieter ist auch nicht zur Beseitigung der von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen auf seine Kosten verpflichtet, wenn der Vermieter den Baumaßnahmen zugestimmt hat und außerdem Grund zu der Annahme besteht, er habe auf die Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet. Dies wird angenommen, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die auf Dauer angelegt sind und nur mit erheblichem Kostenaufwand wieder beseitigt werden können oder das Mietobjekt in einen erheblich schlechteren Zustand zurückversetzen würden. Ferner gilt dies für Maßnahmen, die objektiv eine Wertverbesserung bewirken wie etwa das vollständige Fliesen eines Bades oder der Ersatz von Öleinzelöfen durch eine Nachtspeicherheizung. In diesen Fällen kann der Mieter einem Verlangen des Vermieters auf Herstellung des ursprünglichen Zustands entgegenhalten, dass die vorbehaltlose Zustimmung einen schlüssigen Verzicht beinhaltet hat (vergleiche auch LG Mannheim, MDR 1969, 763; LG Hamburg, WuM 1988, 305).

Dies ist nicht der Fall, wenn die Maßnahme auf die subjektiven Wünsche und Vorstellungen des Mieters zugeschnitten oder stark geschmacksgeprägt ist und sich für die Wohnung nicht objektiv werterhöhend auswirkt. Weiterhin kann ein schlüssiger Verzicht nicht aus der bloßen Tatsache hergeleitet werden, dass der Vermieter den ihm bekannten Veränderungen des Mietobjekts durch den Mieter nicht widersprochen hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Februar 1990, DWW 1990, 119).

Soweit der Mieter verpflichtet ist, Einrichtungen wie beispielsweise Teppichböden seines Mietvorgängers zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, muss er auch etwaige damit zusammenhängende Schäden beheben, die etwa durch das Verkleben der Teppichböden am Unterboden entstanden sind (LG Mainz, WuM 1996, 759) (?CD-ROM).

EXPERTENTIPP: FRISTSETZUNG BEACHTEN

Schadensersatz, das heißt die Kosten für die Herstellung des ursprünglichen Zustands, können Sie als Vermieter jedoch erst verlangen, nachdem Sie den Mieter ergebnislos mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Herstellung des ursprünglichen Zustands aufgefordert haben (KG Berlin, NZM 1999, 612).